売却の流れ
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STEP1 売却相談
売却には税金や経費など専門的な知識が必要です。ご自身の希望を伝える事ができ、相談に乗ってくれて、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
売却に必要な経費
- 印紙代（国税）
- 売買契約書に貼付します
- 登録費用（国税）
- 表示変更・抵当権抹消登記の費用です
- 不動産譲渡所得税（国税）
- 不動産を売却した際に売却利益がある場合
- 住民税（地方税）
- 不動産を売却した際に売却利益がある場合
- 仲介手数料
- 不動産会社への手数料
- 修理修繕費用
- 修理・修繕後、引渡をする場合など必要になります
- 建物解体費用
- 更地で売る場合必要になります
- 測量・分筆登記費用
- 境界の確定や土地を切り売りする場合
その他にも、司法書士への報酬や引越し費用などが必要になります。売却の目的や、時期などしっかり相談出来る不動産会社を選び、査定を依頼します。
仲介手数料について
- 取引額｜200万円以下
- 取引額の5％
- 取引額｜400万円以下
- 取引額が200万以下の部分についてはその5％
取引額が200万を超える部分についてはその4％ - 取引額｜400万円超
- 取引額が200万円以下の部分に付いてはその5％
取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4％
取引額が400万円を超える部分についてはその3％
STEP2 調査・査定
物件ご売却価格の目安や査定方法、査定価格と売り出し価格についてご説明します。
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①売却物件の調査
お住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。 査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、登記簿、建築確認書など、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。
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②無料査定
お客様のご所有不動産を無料で査定させていただきます。 「とりあえずどのくらいで売却できるのか知りたい」方から「将来の買い替えの参考のために現在の価格を把握しておきたい」方までお気軽にご相談ください。秘密厳守にて承ります。
STEP3 媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社を決めたら、『媒介契約』を締結します。
①媒介契約の種類
ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
- 専任媒介契約
- 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
- 一般媒介契約
- 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
②媒介契約制度の違い
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | 不可 | 不可 | 可 |
| 依頼者自ら発見した相手との取引 | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | なし |
| 業務処理報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
STEP4 販売活動・経過報告
売り出しから販売活動についてご説明いたします。
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①活動内容
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- 自社ホームページへの掲載
- スマートフォンからも簡単に検索できます。
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- 広告媒体（新聞折り込み）への掲載など広報活動
- 近隣へチラシを配布したり、不動産情報誌へ掲載したりします。
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- 指定流通機構（レインズ）への登録
- 当社顧客以外からも広く買主を探します。
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- オープンハウスや現地案内会の開催
- 実際に買主に物件をご案内して、見て頂きます。
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- ポータルサイトへの掲載
- スマートフォンからも簡単に検索できます。
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②経過報告
売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告致します。 実際に行った広告活動の内容や、物件を紹介した買主の反応や問合せ状況などをご報告致します。
STEP5 売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件について調整し、売買契約を締結します。
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①契約に至るまで
ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。 そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。
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②不動産売買契約とは
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。 売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
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③契約時に用意するもの
- 権利証（買主に提示します）
- 実印
- 印紙代（売買金額によって異なります）
- 仲介手数料の半額（別途消費税及び地方消費税が必要です）
- 運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
STEP6 残代金・物件の引き渡し
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。
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①引越しの準備
物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。したがって、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。 引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合や、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフ レットや保証書などもまとめておきましょう。
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②ローンが残っている時は
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。 抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。
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③残代金の受領と物件の引渡し
- 1.登記申請書類の確認
- 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
- 2.残代金の受領
- 手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。
- 3.固定資産税等の精算
- 固定資産税、管理費、修繕積立金などを清算します。
- 4.関係書類の引渡し
- 管理規約・パンフレット等、設備費用を引渡します。
- 5.カギの引渡し
- お住まいのカギを引渡します。
- 6.諸費用の支払い
- 売渡し費用（登記）、仲介手数料を支払います。
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④残代金の受領時に用意するもの
- 権利証（登記済証）
- 実印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
- 印紙代（売買金額によって異なります）
- 運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
- 管理規約、パンフレット、建築確認書など
- 仲介手数料の残額（別途消費税及び地方消費税が必要です）
- 登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
- 売却物件のカギ